limitare le perdite

Nei mercati molto volatili come quelli azionari è un buon sistema conoscere a cosa si va incontro se non si stoppano le perdite nei mercati orsi.

Per spiegare meglio il concetto guardate il video che ho preparato.

Negative equity

Se la crisi persiste e il mercato immobiliare scende ancora, questo è quello che potrebbe succedere a chi ha stipulato un mutuo con percentuali alte rispetto al valore della casa.

Il miglior contraccettivo è l’incertezza.

Sempre partendo dal grafico sulla nostra attuale situazione demografica si può osservare come le leggi, l’economia e gli eventi determinano i nostri comportamenti.

Partiamo da lontano, quando il partito fascista istituì la medaglia della coniglia (1939 - 1942) un’aumento di nascite molto forte per andare incontro alle idee politiche del ventennio sulla forza della patria trasmessa anche con il numero elevato della popolazione.

Altra impennata di nascite è stato il periodo successivo alla fine della seconda guerra mondiale e l’inizio della repubblica. I ricongiungimenti, la pace, la visione di un futuro sereno hanno permesso di poter costruire o allargare la propria famiglia.

Infine gli anni del boom economico, gli anni della trasformazione di un’Italia agricola in una nazione industriale, gli anni in cui bastava spostarsi nelle grandi città per trovare un lavoro più remunerativo rispetto ai campi, ha permesso un’esplosione della natalità.

Osservando il grafico si nota un inizio di forte declino delle nascite coincidente proprio con una grande crisi, quella petrolifera avvenuta nel 1974.

Il livello delle nascite è legato a filo doppio con la congiuntura economica e sociale di un paese. Il nostro bilancio demografico è negativo, ci sono più morti rispetto ai nuovi nati e, questo valore è tenuto in pareggio solo per effetto dell’immigrazione.

Immigrazione che merita anch’esso un post specifico.

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Spunti sul mercato immobiliare

Si può essere positivi o negativi su un settore, l’importante è che la scelta sia frutto di un ragionamento sensato. Poi, non essendo l’economia una scienza esatta, può succedere l’esatto contrario del futuro immaginato.

Partendo da questa premessa, vedo l’anno appena iniziato negativo per il settore immobiliare. Il prezzo delle case è in discesa già da tre anni, pur non avendo perso grandi percentuali come in buona parte dei paesi in difficoltà.

La teoria qui presentata, si basa su alcuni segnali che si possono tranquillamente osservare nella quotidianità e che vorrei condividere con i lettori del mio blog. Ovviamente esistono le eccezioni che possono non far parte di quello descritto qui sotto.

Partirei dal rapporto tra il costo immobile e lo stipendio medio percepito. Questo rapporto ha una proporzione troppo elevata se consideriamo che la retribuzione media arriva a 1.300,00 euro (1.286,00 per l’esattezza), valore che si abbassa pesantemente per i giovani lavoratori (quasi 900,00 euro).

Tenendo conto che le richieste medie di mutui si aggirano intorno ai 135.000,00 euro e sono il 70 - 80% del valore d’acquisto, possiamo affermare che una casa media costa 180.000,00 euro. Vuol dire che per accantonare il valore immobiliare ci vogliono quasi 12 anni di stipendio senza mangiare uscire, bollette tasse, ecc... Questo valore è spropositato considerato che la casa è un bene di primaria importanza e il punto di partenza per poter costruire una famiglia. Per molti professionisti del settore il rapporto ideale è tra 6 e 9.

Il 2012 lo vedo difficile per il settore immobiliare anche per causa del credito. I finanziamenti sono sempre più cari, con conseguente aumento di rata, quindi, per rientrare nel rapporto rata reddito, bisogna diminuire il prezzo d’acquisto o aumentare lo stipendio. Questo fenomeno causa un’ulteriore aumento dei tempi di compravendita, tempi che si ridurranno solo quando i proprietari saranno disposti a scendere di prezzo in modo da riequilibrare il mercato.

Altro motivo di discesa prezzi è a mio avviso quello demografico. Le tavole dati dell’ISTAT fanno capire immediatamente molte cose di un paese.

In Italia ci si sposa mediamente tra i 34 e i 35 anni per gli uomini e i 30 e i 31 per le donne. Il mercato segue molto questo trend, e guardando i dati, i famosi baby boomers hanno già messo su famiglia.

Altro motivo di maggior offerta di case nel mercato, sarà data dalla vita media dell’individuo, si vede molto bene dal grafico con la dicitura “aumento della mortalità”.

Un’aspetto sotto gli occhi di tutti è la maggiore offerta immessa nel mercato, questo fenomeno si vede soprattutto nelle periferie delle grandi città, dove il business delle nuove costruzioni è aumentato in modo consistente negli ultimi anni, lasciando invenduti tantissimi immobili nuovi da aggiungere a quelli già esistenti.

Infine il segnale più grigio, quello che mi sembra il più orribile di tutto è legato al mondo del lavoro. Se manca il reddito difficilmente si riuscirà ad onorare il debito contratto con la banca (fate un giro nelle aste giudiziarie), questo argomento merita un post tutto suo che pubblicherò nei prossimi giorni.

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