martedì 3 gennaio 2012

Spunti sul mercato immobiliare


Si può essere positivi o negativi su un settore, l’importante è che la scelta sia frutto di un ragionamento sensato. Poi, non essendo l’economia una scienza esatta, può succedere l’esatto contrario del futuro immaginato.

Partendo da questa premessa, vedo l’anno appena iniziato negativo per il settore immobiliare. Il prezzo delle case è in discesa già da tre anni, pur non avendo perso grandi percentuali come in buona parte dei paesi in difficoltà.

La teoria qui presentata, si basa su alcuni segnali che si possono tranquillamente osservare nella quotidianità e che vorrei condividere con i lettori del mio blog. Ovviamente esistono le eccezioni che possono non far parte di quello descritto qui sotto.

Partirei dal rapporto tra il costo immobile e lo stipendio medio percepito. Questo rapporto ha una proporzione troppo elevata se consideriamo che la retribuzione media arriva a 1.300,00 euro (1.286,00 per l’esattezza), valore che si abbassa pesantemente per i giovani lavoratori (quasi 900,00 euro).

Tenendo conto che le richieste medie di mutui si aggirano intorno ai 135.000,00 euro e sono il 70 - 80% del valore d’acquisto, possiamo affermare che una casa media costa 180.000,00 euro. Vuol dire che per accantonare il valore immobiliare ci vogliono quasi 12 anni di stipendio senza mangiare uscire, bollette tasse, ecc... Questo valore è spropositato considerato che la casa è un bene di primaria importanza e il punto di partenza per poter costruire una famiglia. Per molti professionisti del settore il rapporto ideale è tra 6 e 9.

Il 2012 lo vedo difficile per il settore immobiliare anche per causa del credito. I finanziamenti sono sempre più cari, con conseguente aumento di rata, quindi, per rientrare nel rapporto rata reddito, bisogna diminuire il prezzo d’acquisto o aumentare lo stipendio. Questo fenomeno causa un’ulteriore aumento dei tempi di compravendita, tempi che si ridurranno solo quando i proprietari saranno disposti a scendere di prezzo in modo da riequilibrare il mercato.

Altro motivo di discesa prezzi è a mio avviso quello demografico. Le tavole dati dell’ISTAT fanno capire immediatamente molte cose di un paese.

In Italia ci si sposa mediamente tra i 34 e i 35 anni per gli uomini e i 30 e i 31 per le donne. Il mercato segue molto questo trend, e guardando i dati, i famosi baby boomers hanno già messo su famiglia.

Altro motivo di maggior offerta di case nel mercato, sarà data dalla vita media dell’individuo, si vede molto bene dal grafico con la dicitura “aumento della mortalità”.

Un’aspetto sotto gli occhi di tutti è la maggiore offerta immessa nel mercato, questo fenomeno si vede soprattutto nelle periferie delle grandi città, dove il business delle nuove costruzioni è aumentato in modo consistente negli ultimi anni, lasciando invenduti tantissimi immobili nuovi da aggiungere a quelli già esistenti.

Infine il segnale più grigio, quello che mi sembra il più orribile di tutto è legato al mondo del lavoro. Se manca il reddito difficilmente si riuscirà ad onorare il debito contratto con la banca (fate un giro nelle aste giudiziarie), questo argomento merita un post tutto suo che pubblicherò nei prossimi giorni.

© Riproduzione riservata

Nessun commento:

Posta un commento